De gemeenten willen af van het garant staan voor de Nationale Hypotheek Garantie. Volgens de Vereniging van Nederlandse Gemeenten vinden gemeenten dat de risico's te groot zijn. Voor de huidige regeling is geld ondergebracht in het Waarborgfonds Eigen Woningen. Dat fonds betaalt de geldverstrekker het verschil tussen de hypotheekschuld en de verkoopprijs als de eigenaar zijn woning gedwongen moet verkopen.
De gemeenten willen de garantstelling doorschuiven naar het rijk. Het waarborgfonds, dat wordt gevuld met premies van huizenkopers, omvat ruim € 400 mln. Het staat garant voor bijna een miljoen hypotheken (tot € 265.000) met een gezamenlijke waarde van ongeveer € 97 mrd. De Tweede Kamer wil dat de NHG ook gaat gelden voor hogere hypotheken.
Minister Van der Laan (Wonen, Wijken, Integratie, PvdA) komt in het voorjaar met een visie op de toekomst van de woningmarkt. Daarin wordt de positie van de NHG meegenomen. Terug
Het kabinet ziet geen reden om de Nationale Hypotheek Garantie te verhogen. En gaat daarmee in tegen de wens van de Tweede Kamer om de hypotheekgarantie op te trekken. Ook andere steunmaat-regelen voor de woningmarkt wijst het kabinet voorlopig af.
Bouwers, makelaars en de Vereniging Eigen Huis hadden het kabinet in een brandbrief om maatregelen voor de woningmarkt gevraagd.
'Bouwimpuls'
Het kabinet wil wel de besluitvorming bij bouw- en infraprojecten versnellen. Dit kan door de inspraak op conceptplannen van de overheid te schrappen en die inspraak te vervangen door ‘publieksparticipatie’. Hierdoor kunnen bouwprojecten meer vaart krijgen. Terug
Zoals de prijsstijging in de huizenmarkt in de afgelopen vijftien jaar voor een belangrijk deel door de banken is teweeggebracht, zo kan nu ook de huizenprijs heel goed gaan dalen door toedoen van de banken.
Dat zegt Casper van Ewijk, hoogleraar macro-economie aan de Universiteit van Amsterdam. Van Ewijk is tevens onderdirecteur van het Centraal Planbureau, dat ook volop de huizenmarkt bestudeert.
Banken - ook Nederlandse - krijgen meer moeite om hypotheken door te plaatsen bij langetermijnbeleggers. Dat kan ertoe gaan leiden dat banken voorzichtiger worden met leningen voor hypotheken, omdat ze die dan op hun eigen balans moeten houden, en bovendien te maken hebben met hogere vermogenseisen.
Van Ewijk ziet dat nu al gebeuren. 'Banken worden terughoudender. Je ziet de korte rente dalen, maar de hypotheekrente loopt op, door de renteopslag. Zeker, dat drukt de huizenmarkt', zegt Van Ewijk. 'Volgens een econometrische schatting leidt een 0,5%-punt opslag op lange termijn tot een 3% lagere huizenprijs.'
Maar dat effect blijft in Nederland beperkt. Scenario's als in het buitenland, waar huizenprijzen met 20% of meer dalen, acht Van Ewijk niet waarschijnlijk. 'Dat gebeurt in landen die last hebben van extra stress op de huizenmarkt, en waar de financieringsstructuur instabiel is, zoals in de Verenigde Staten. Twintig procent is voor Nederland wel heel veel.'
Wel houdt Van Ewijk rekening met een scenario 'waar de vraag in een gematigd tempo onder druk komt te staan, mede door de banken'. Maar een algehele kopersstaking verwacht hij niet. Mensen blijven wel kopen, onder meer door de demografische ontwikkeling. Het inkomen blijft nog steeds op peil. Alleen de banken verhogen de opslag op de hypotheekrente, terwijl de algemene rente daalt.
Neerwaartse tendens
ernout Boot, hoogleraar financiële markten en corporate finance aan de Universiteit van Amsterdam, voorziet geen paniek in de huizensector, maar van een neerwaartse tendens is volgens hem wel sprake.
Boot beklemtoont dat het bij een prijsdaling op de Nederlandse woningmarkt relatief snel kan gaan. 'Terwijl op een normale markt prijsdaling zorgt voor minder aanbod, is het aanbod op de huizenmarkt relatief star, zowel naar boven als naar beneden toe. Als de vraag op de huizenmarkt terugloopt, door onzekerheid, daling van het inkomen en angst voor werkloosheid, dan zullen de prijzen relatief snel teruglopen. Vooral een flink oplopende werkloosheid vormt een bedreiging voor de woningmarkt', aldus Boot.
Beperkte aanbod aan huizen in Nederland
Het beperkte aanbod aan huizen in Nederland heeft meer effecten dan uitsluitend dat het een vloer legt onder die markt, stelt Boot. 'Beperkt aanbod heeft gezorgd voor hoge huizenprijzen, maar leidt er ook toe dat vraagveranderingen groot effect op de prijs hebben.'
Tegelijk voorziet Boot geen verkoopgolf. Voorlopig bepaalt nog een kleine groep consumenten de huizenprijs. Zo werden er volgens het CBS in 2007 202.000 woningen verkocht op ruim 3,7 miljoen koopwoningen. Dat betekent dat slechts 5% van de totale markt de prijs beïnvloedt.
Verkopen dalen tot 190.000
De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) verwacht bovendien dat in 2008 de verkopen zullen dalen tot 190.000, aldus een woordvoerder desgevraagd. In Nederland blijven eigenaren gemiddeld 20 jaar in hun woning zitten. Die geringe mobiliteit is van invloed op de prijsfluctuaties.
Maar van die 190.000 is een groot aantal, wel 90% volgens de NVM, geneigd de huizenprijs te laten zakken onder invloed van scheiding of werkloosheid. Slechts 10% is standvastig en buigt niet voor externe factoren. Terug
Snel onderzoek naar haalbaarheid
De gemeente Tilburg en Fontys Hogescholen sluiten op korte termijn een intentieovereenkomst waarin ze afspreken om, indien dit haalbaar blijkt, de meeste Tilburgse opleidingen van Fontys Hogescholen -los van het kunstcluster- naar de nieuwe ontwikkelingslocatie Spoorzone te verplaatsen. Hiermee zou een concentratie van ruim 10.000 studenten en 1000 medewerkers in het gebied kunnen ontstaan.
Marieke Moorman (Spoorzone) "De dynamiek die deze clustering voor de Spoorzone met zich mee brengt is een gigantische aanwinst voor het gebied. Niet alleen als aanjager voor het verdere investeringsprogramma, maar ook voor de levendigheid van de Spoorzone kun je niets beters wensen. Uiteraard moeten we eerst uitzoeken of dit binnen condities kan die voor alle partijen haalbaar zijn. Dat is wat we nu gaan doen."
Wethouder Hugo Backx (onderwijs): "De wens om een groot deel van de Fontys opleidingen naar de Spoorzone te verplaatsen bestond al een tijdje. Voor Tilburg als onderwijsstad is de Spoorzone een zeer strategische locatie. Het grote succes van het kunstcluster in Tilburg is het levende bewijs dat een concentratie van opleidingen heel veel oplevert. Zowel voor de kwaliteit van het onderwijs als voor het imago van Tilburg als onderwijsstad."
Marcel Wintels, voorzitter van de Raad van Bestuur van Fontys Hogescholen:”Het zou prachtig zijn voor zowel Fontys als Tilburg als we op zo’n toplocatie in het centrum tegen het station aan al onze Tilburgse opleidingen bij elkaar kunnen huisvesten, zoals ook het kunstcluster op zo’n prachtige locatie zit. Op uitnodiging van de gemeente gaan we graag onderzoeken of dit haalbaar is. Ik ben verheugd dat de gemeente hiermee gelukkig laat zien dat ze de belangen en huisvestingsproblemen van Fontys serieus neemt.”
Stappegoor
Recent ontstond discussie over het aangekondigde vertrek van de Sportopleiding van Fontys op Stappegoor. Backx: "We betreuren het dat daar harde woorden uit teleurstelling van onze kant vielen, waarmee we in de media ten onrechte een verkeerd beeld over Fontys hebben opgeroepen. Fontys is een heel belangrijke partner voor ons waar we graag op een constructieve wijze mee samenwerken. Wij zullen ons ook niet meer actief verzetten tegen de verplaatsing van de Sporthogeschool naar Eindhoven. De te verlenen toestemming is – als te doen gebruikelijk – aan de Minister. Dat neemt niet weg dat wij de beslissing om de sportopleiding naar Eindhoven te verplaatsen voor de stad betreuren."
Wintels: “De gemeente heeft zich verontschuldigd voor haar uitlatingen ten aanzien van de verplaatsing van de Sporthogeschool. Dat waardeer ik. Wat mij betreft laten we dat nu snel achter ons en gaan we onderzoeken of dit mooie toekomstperspectief realiteit kan worden.” Terug
De Tilburg Dome moet een arena worden voor sport en muziek, gelegen in de Spoorzone. In april 2009 wordt bekend of de hal er komt.
Tilburg Dome ('koepel') is de naam van een nieuwe indoor wieler-/atletiekbaan in combinatie met een muziekzaal. De beoogde locatie is het 'Van Gend en Loosterrein'. De afgelopen maanden heeft al een vooronderzoek plaatsgevonden waardoor o.a. de kosten inzichtelijk zijn geworden.
Het college laat managementbureau Sportstill onderzoeken hoe haalbaar de T-Dome is. Directeur Jan Tilmans gaat zich de komende maanden bezighouden met deze vraag. Dit doet hij samen met o.m. vastgoedontwikkelaar Black Box en concertpromotor Mojo. Het college heeft € 200.000 beschikbaar gesteld voor het onderzoek, dat moet leiden tot een een zakelijke en stedenbouwkundige onderbouwing. In april 2009 moet het onderzoek zijn afgerond.
Hoog niveau
Een indoor wieler- en atletiekbaan in Tilburg sluit aan bij de landelijke en provinciale doelstellingen om het sportklimaat in Nederland op Olympisch niveau te brengen. Maar ook de breedtesport krijgt met Tilburg Dome een belangrijke impuls.
Met een muziekzaal voor hoogwaardige (pop)muziekevenementen kan Tilburg de concurrentie met andere steden aangaan. De Dome biedt plaats voor 8.000 tot 10.000 bezoekers. Het zou in ieder geval dé accommodatie voor Zuid Nederland zijn waarin de grotere en bekendere (pop)artiesten optreden. Mojo Concerts en Black Box willen een voorziening in Zuid-Nederland, vergelijkbaar met de Heineken Music Hall in Amsterdam. Zij oriënteren zich hierbij nadrukkelijk op Tilburg en zijn om die reden betrokken bij dit haalbaarheidsonderzoek.
Spoorzone Tilburg
De Dome is door zijn grootte, functie en (architectonische) uitstraling een nieuw 'landmark' in de Spoorzone. Dit is een omvangrijk gebied, centraal gelegen in de stad. Het gebied strekt zich aan weerszijden van het spoor uit: van de Ringbaan West tot de Ringbaan Oost. Het heeft een lengte van ruim 2,5 kilometer en een totale bruto oppervlakte van circa 75 hectare.
Bezoek de website Tilburg Spoorzone; http://www.tilburgspoorzone.nl/
Terug
De economie van Tilburg krijgt de komende jaren alleen al door nieuwbouw een impuls van meer dan 6 miljard euro. Dat blijkt uit een inventarisatie naar alle lopende en in ontwikkeling zijnde nieuwbouwplannen.
Dat zijn er meer dan honderd, waaronder twee hele grote: de Spoorzone en de nieuwe woonwijk in de driekhoek Tilburg-Noord, Udenhout, Berkel-Enschot, die samen al goed zijn voor meer dan 2 miljard euro. Bijzondere bouwplannen zijn de woningbouw langs de Piushaven (250 miljoen), de complete nieuwe wijk Groeseind/Hoefstraat (150 miljoen), een nieuw Wagnerplein en omgeving in Tilburg Noord (200 miljoen) en de realisering van minstens 6 bijzondere nieuwe wijkcentra (100 miljoen).
Alle projecten en de voortgang ervan zijn vanaf vandaag te volgen via de website www.dekaartvan.nu .
De 6 miljard euro is een optelsom van de investeringsbedragen die bij de krant bekend zijn en dat geldt voor tweederde van de projecten. De feitelijke investeringen in de bouwsector zijn dus vele malen groter. In de zes miljard zitten geen woningen en/of bedrijfspanden die in eigen beheer worden gebouwd, zoals de 100 miljoen in de nieuwe fabriek van Fuji en de grote particuliere villa's in de Reeshof en Berkel-Enschot.
Ook de honderden miljoenen die de drie woningcorporaties de komende jaren uitgeven aan de renovatie van duizenden woningen zijn niet in de telling meegenomen; hun nieuwbouwplannen - ook honderden miljoenen - wel. Actueel is uiteraard de vraag in hoeverre de kredietcrisis stagnerend gaat werken, zeker nu er weinig beweging zit in de huizenmarkt. Bij de gemeente zijn nog geen meldingen binnengekomen van plannen die niet doorgaan. Directeur Wim Timmermans van Van der Weegen Bouwontwikkeling roemt de samenwerking in Tilburg tussen bouwers, corporaties en gemeente als stevige basis.
Als grote participant in bouwend Tilburg zegt hij: "Mensen weten elkaar in deze stad blind te vinden. Daardoor zal het makkelijker zijn de kredietcrisis aan te kunnen. Ik heb daar alle vertrouwen in. Wat niet wegneemt dat we wel op zoek zijn naar manieren om het vertrouwen op de huizenmarkt terug te winnen." Daarnaast vindt hij het niet verkeerd als de overheid in deze moeilijke tijd het voortouw neemt. "Te beginnen bij de meest kansrijke gebieden in de volgorde: Piushaven, Veemarktkwartier en Spoorzone. Het is niet nodig alle ballen in de lucht te houden, maar het hart van de stad moet kloppen. Dan gaat de rest vanzelf mee."
De gemeente Tilburg is volgens burgemeester Vreeman inmiddels begonnen met het opstellen van een investeringsagenda om op basis daarvan te bezien welke plannen eventueel door de gemeente of met steun van de gemeente naar voren gehaald kunnen worden.
Terug
Verkochte bestaande woningen waren in oktober 2008 gemiddeld 2,3 procent duurder dan een jaar eerder. In september was de prijsstijging 2,5 procent. In de jaren 2004-2007 schommelde de toename rond de 4 procent. Daarna is de prijsstijging gestaag teruggelopen. Dit blijkt uit de ontwikkeling van de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS en het Kadaster.
Alle typen bestaande koopwoningen waren in oktober duurder dan een jaar eerder. Tussenwoningen stegen met 2,7 procent het meest in prijs, vrijstaande huizen met 1,4 procent het minst. In alle provincies waren de huizen duurder dan een jaar eerder, met uitzondering van Drenthe. In Utrecht stegen de prijzen het meest. Vergeleken met september veranderden de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen in oktober 2008 niet. In de helft van de provincies deed zich een daling voor, de grootste in Friesland. Deze werd echter gecompenseerd door de prijsontwikkeling in de overige provincies. De prijzen van twee-onder-een-kapwoningen en van vrijstaande huizen daalden van september op oktober. De prijzen van de overige woningtypen stegen.
In oktober wisselden 16,6 duizend bestaande woningen van eigenaar, ongeveer 1 200 meer dan in september. Het aantal transacties was iets lager dan een jaar eerder. In de eerste tien maanden van 2008 was het aantal verkochte woningen 6,5 procent lager dan in dezelfde periode in 2007. Het CBS en het Kadaster publiceren vanaf januari 2008 samen over de prijsontwikkeling van koopwoningen. De prijsindex bestaande koopwoningen geeft de prijsontwikkeling weer van bestaande koopwoningen in Nederland, die aan particulieren verkocht zijn.
Terug
Banken moeten hun hypotheekrente verlagen. Dat stelt de Consumentenbond.
Sinds oktober heeft de Europese Centrale Bank (ECB) de rente met één procent verlaagd, maar banken hebben dat voordeel volgens de bond niet doorgegeven aan de consument.
De renteverlagingen van de Europese Centrale Bank zijn bedoeld om de economie een impuls te geven en niet om de zakken van de banken te spekken, vindt de bond.
De Consumentenbond wil dat minister Bos van Financiën de banken scherp in de gaten houdt en ingrijpt als consumenten niet profiteren van de renteverlaging. Terug
Sinds enkele maanden begint ook de gewone Nederlander echt wat te merken van de kredietcrisis. De overheid schoot gelukkig te hulp toen spaargeld massaal dreigde te verdampen en twee weken geleden kondigde minister Vogelaar maatregelen aan om de woningmarkt te ondersteunen nu de vaart uit de huizenmarkt dreigt te raken. Zo overweegt zij een verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
Maar er is nog een andere tikkende tijdbom waaraan het kabinet iets zou moeten doen: een groeiende groep mensen zit met twee huizen: een nieuw gekocht huis en het oude huis dat nog niet is verkocht. Door de stagnerende huizenverkoop dreigen mensen in financiële problemen te raken, zeker als hun oude woning meer dan twee jaar te koop staat.
Sinds 2001 kunnen mensen alleen nog de hypotheekrente aftrekken van de woning die hun hoofdverblijf is. Al bij het invoeren van deze regeling zag men in dat dit vervelende gevolgen kon hebben voor mensen die een nieuw huis kochten terwijl het oude huis nog niet verkocht was.
Goede reden
Het hebben van twee huizen kan immers een goede reden hebben: het nieuwe huis moest misschien nog gebouwd worden en men begreep ook dat een huis niet altijd binnen zes maanden verkocht was. Voor de situatie twee huizen en dus twee hypotheken werd indertijd de verhuisregeling bedacht.
De verhuisregeling houdt in dat mensen in het jaar dat ze een nieuw huis kopen en in de twee kalenderjaren daarna zowel de hypotheekrente van het oude als de hypotheekrente van het nieuwe huis mogen aftrekken. Dat leek indertijd een goede regeling, het gaf voldoende tijd om het nieuwe huis eventueel te laten bouwen en het oude huis te verkopen.
Sinds een jaar zitten we midden in de kredietcrisis. Er worden duidelijk minder huizen verkocht en de regeling – die altijd voldoende ruimte bood – krijgt nu iets van een tikkende tijdbom. Volgend jaar zal de eerste groep mensen komen die tegen de grenzen van de regeling aanloopt. Zij hebben hun huis te koop staan maar krijgen het niet verkocht. Na afloop van de tweejaarstermijn wordt het niet-verkochte huis door de fiscus gezien als vermogen.
Dat houdt in dat de waarde van het huis wordt belast in box 3, de hypotheekschuld wordt gezien als een schuld in box 3. De rente van de hypotheek op het huis is niet langer aftrekbaar, want de fiscus neemt aan dat men vrijwillig twee huizen heeft.
Doordat de hypotheekrenteaftrek van één van de twee huizen wegvalt, verdubbelen de kosten van dat huis bijna. Mensen die nu nog – met moeite – de twee hypotheken betalen, krijgen het een stuk moeilijker.
Zijn er alternatieven voor verkopen?
Zodra deze situatie ter sprake komt, zijn mensen nogal eens geneigd te zeggen: dan ga je het oude huis toch gewoon verhuren? Zo eenvoudig is dat echter niet; verhuren brengt zijn eigen problemen met zich mee. U wordt huisbaas, de huurders hebben huurbescherming en wanneer u het huis zonder huurders wilt verkopen, is het maar de vraag of u de huurders er uitkrijgt.
Hoe groot is deze groep?
Dat valt niet goed te zeggen. Eigenlijk is de enige die hier iets zinnigs over zou kunnen weten de Belastingdienst, maar die houdt niet apart bij hoeveel mensen gebruikmaken van de verhuisregeling. Dat het om een flinke groep gaat, zal duidelijk zijn; in 2007 gingen mensen er immers nog gewoon vanuit dat hun huis binnen een redelijke termijn verkocht zou worden.
Duurde het wat langer, dan zakte je wat in prijs en was je het alsnog zo kwijt. Mensen kochten vaak een huis voordat zij hun oude huis verkocht hadden. Nu blijkt het niet langer zo snel te gaan. Ook courante huizen kunnen een flinke tijd leegstaan (het kan iets langer duren, zegt de makelaar dan eufemistisch).
Niemand is erbij gebaat als mensen gedwongen worden hun huis tegen een bodemprijs te verkopen. Niet alleen de verkopers niet – zij blijven misschien met een schuld zitten – maar ook de rest van Nederland niet. Want als er massaal mensen in de problemen komen doordat zij de lasten door het wegvallen van de aftrekmogelijkheid niet langer kunnen opbrengen, zal dit anderen weerhouden van het kopen van een huis. Als de gedachte eenmaal postvat dat een grote groep mensen de hypotheek niet meer zal kunnen opbrengen zodat de huizenprijzen misschien zullen instorten, is dat voldoende voor velen om nog maar geen huis te kopen (misschien worden ze nog goedkoper). Ook zal men niet willen kopen om te voorkomen dat men zelf ook in zo’n situatie terechtkomt; dan toch maar liever blijven huren. Het zal de woningmarkt nog jaren op slot kunnen houden. Hoog tijd dus voor maatregelen van de minister om dit te voorkomen!
Overdrachtsbelasting
Om iets te doen aan de huizenproblematiek stelt de Vereniging Eigen Huis twee dingen voor: - halveer de overdrachtsbelasting tijdelijk tot 3% - verhoog de maximale prijs van een huis waarvoor men de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kan krijgen tot 350.000 euro.
Het kabinet is evenwel niet van plan met fiscale maatregelen de vrijwel stilgevallen huizenmarkt weer op gang te brengen. Dat meldde staatssecretaris De Jager (Financiën) na afloop van een EU-vergadering in Brussel vorige week. CDA, PvdA en GroenLinks staan positief tegenover het idee om de maximale grens voor de NHG te verhogen van 265.000 tot 350.000 euro. Terug
De onzekerheid op de woningmarkt is door de kredietcrisis zo groot, dat de telefoon bij Vereniging Eigen Huis (VEH) roodgloeiend staat. Voor de belangenvereniging van huizenbezitters reden om het land in te trekken en de ongeruste starter, doorstromer en huizenbezitter zelf op te zoeken. Maandagavond was de eerste van zes bijeenkomsten, in Utrecht.
,,De huizenmarkt lijkt nu op stilstaand water en dat is niet het meest gezonde water'', zegt directeur Marlies Pernot van VEH.
Wat denkt u te bereiken met de informatieavonden?
,,Je ziet aan de bezochte pagina's op onze website dat er vooral behoefte is aan informatie over de kredietcrisis. Wij willen graag duidelijk maken wat er volgens ons aan de hand is en wat je nu het beste kunt doen. En dan hebben we het over alle partijen in de woningmarkt, dus starters, huizenbezitters en woningverkopers.''
Wat is er volgens u dan aan de hand?
,,De woningmarkt is tot stilstand is gekomen, het vertrouwen is laag. Maar we krijgen nu allemaal professoren die roepen dat er na de krediettsunami een huizentsunami aankomt. Dat soort berichten is niet goed voor het vertrouwen. Paniek is niet nodig. Hoewel je niet meer binnen een jaar winst maakt op je woning, is het kopen van een huis nog steeds een goede investering. Er is geen instortende huizenmarkt zoals in de jaren tachtig. En die komt er ook niet, omdat de situatie nu anders is. De hypotheekrente stond toen op twaalf procent en er was massawerkloosheid.'' Terug
De financiële crisis raakt ook de huizenmarkt. De prijzen dalen licht en het aantal verkochte woningen daalt. Veel potentiële kopers hebben de neiging om even af te wachten. Onterecht, vindt hoogleraar woningmarkt Johan Conijn. Hij ziet drie oorzaken voor de tragere woningverkopen. Banken doen moeilijker wanneer je een hypotheek wilt. Verder willen mensen eerst hun eigen huis verkopen, voordat ze een bod doen op een ander huis. En dat de duurdere woningen moeilijker worden verkocht ligt volgens Conijn aan het feit dat de potentiële kopers voor die woningen fors hebben moeten inleveren op hun vermogen door de lage beurskoersen.
Dit leidt er allemaal toe dat de prijzen iets omlaag gaan. Maar een grote prijsdaling verwacht de hoogleraar niet. De situatie is totaal anders dan in landen als Spanje en Engeland. Anders dan in die landen is er in Nederland geen sprake van een spectaculaire prijsontwikkeling. De prijzen in Nederland weerspiegelen de feitelijke waarde van de woningen. Er is in Nederland nog steeds sprake van schaarste op de woningmarkt en dat zal voorkomen dat de prijzen fors gaan dalen. Ook een vergelijking met de tachtiger jaren gaat niet op. Toen daalden de huizenprijzen met maar liefst 30 %, maar dat was nadat er mede door speculatie een enorme luchtbel in de markt was gekomen. Bovendien was toen de rente boven de tien procent. Anno 2008 is de rente veel lager.
Conijn ziet het al met al niet zo somber in. Mensen hebben de afgelopen jaren de waarde van hun woningen fors zien stijgen. En ook als de prijzen iets dalen, houden ze nog een flinke overwaarde over. Alleen mensen die de laatste jaren een woning hebben gekocht met een hoge hypotheek en gedwongen zijn om hun huis nu te verkopen, hebben een groot probleem. Als het maar enigszins kan, moeten deze mensen nog even blijven zitten waar ze zitten.
Maar alle andere potentiële huizenkopers raadt Conijn aan om zich door de crisis niet van hun plan af te laten brengen. Ze hoeven echt niet bang te zijn dat ze straks met een forse waardedaling van hun nieuwe woning te maken krijgen.Hij verwacht niet dat het verlagen van de overdrachtsbelasting een positieve prikkel zal geven aan de markt. Het is toch vooral een kwestie van psychologie en van de bereidheid van banken om geld te verstrekken, zegt Conijn. Terug
De gemiddelde prijs voor een energielabel voor een woning is nu circa € 165,-. Dit is € 35,- lager dan de prijs die de overheid communiceert naar consumenten. Bovendien geven Energielabelaars aan dat ze liever een veel hogere prijs willen stellen, maar de markt hen dwingt tot het vragen van een absoluut minimum. Dit blijkt uit onderzoek van Energielabelaars.nl onder bijna 50 labelaars.
Er heerst onder Energielabelaars grote ontevredenheid over de prijsconcurrentie in de markt. In totaal geeft 77% van de ondervraagden aan dat er sprake is van een ongezonde marktsituatie waar snel iets aan gedaan moet worden. Grote bedrijven stunten met prijzen, omdat ze het weer kunnen compenseren met andere producten. De kleine ondernemer is hiervan de dupe.
De lage prijs van een energielabel komt tot stand door een te gering aantal opdrachten. De marktprijs is daardoor erg laag en volgens labelaars niet in verhouding tot de kosten. Een oplossing dat door vele ondervraagden wordt aangedragen is het vaststellen van een vaste, minimum prijs. Zowel voor labelaar als voor consument zou dit meer duidelijkheid scheppen.
Momenteel is het Ministerie van VROM in overleg met Vereniging Eigen Huis bezig met het ontwikkelen van een aangepast energielabel. Vanaf 1 januari 2009 wordt dit verbeterde energielabel op de markt beschikbaar. Energielabelaars.nl hoopt dat deze ontwikkeling weer een positieve impuls zal geven aan het energielabel voor woningen. Terug
Nederlanders kunnen, ondanks het feit dat zij behoren tot diegenen die de hoogste hypotheekschulden in Europa hebben, toch minder risico's lopen. Dit blijkt uit het promotieonderzoek van Peter Neuteboom van het Onderzoeksinstituut OTB (TU Delft) . Kopers in Europa, ook in Nederland, gaan bij de financiering van hun eigen huis risicomijdend te werk en kiezen voor alternatieven met een laag risicoprofiel.
Vaak wordt de suggestie gedaan dat een hoge hypotheekschuld een indicatie is dat betrokken huishoudens bereid zijn meer risico’s te lopen; en op macroniveau, dat in landen met een hoge uitstaande hypotheekschuld de risico’s voor de financiële sector en de economie als geheel groter zijn. Beide noties stelt Neuteboom ter discussie.
Hij noemt drie argumenten. Ten eerste beïnvloedt de institutionele context (zoals hypotheekrenteaftrek, regelgeving, subsidies, sociale zekerheid) mede de oorzaken, de aard en omvang van de risico’s van hypotheken. Daarnaast is het risicoprofiel van (potentiële) eigenaar-bewoners niet in alle landen gelijk. In sommigen landen, zoals Nederland, vindt er een uitsortering plaats waardoor alleen de rijkste en/of meest kansrijke huishoudens in de eigenwoningsector terecht komen. Daardoor kunnen zij - ondanks een hogere hypotheekschuld - toch minder risico’s lopen. Ten slotte zijn, ondanks de verregaande Europese samenwerking, hypotheekmarkten nog steeds primair nationale markten. Met onder meer als gevolg dat het palet aan hypotheken waaruit eigenaar-bewoners kunnen kiezen, en de risico’s die daarmee samenhangen, uiteenlopen tussen landen. Terug
Nicis trendgids voor de steden 2009 verschenen - 23-10-2008
Vandaag presenteert Nicis Institute een compacte digitale uitgave over praktische ontwikkelingen in steden. De Nicis Trendgids is een stedelijke trendgids met daarin de belangrijkste inhoudelijke ontwikkelingen in de steden. Deze gids is via de Nicis website beschikbaar voor iedereen die de steden een professioneel warm hart toedraagt.
Geen dik boek dus met tabellen, grafieken en kruisverbanden, of een bundel met toekomstvoorspellingen van goeroes die met turen in glazen bollen hun verbeelding uitvergroten. “Het is een praktische gids geworden, die zich laat lezen als een verhaal”, aldus Gerard Schouw, algemeen directeur van Nicis Institute, in het voorwoord. “We hebben met de gids niet de pretentie volledig en uitputtend te zijn, maar we willen de lezer wel met de neus op de feiten drukken.”
In de Nicis Trendgids 2009 worden vragen gesteld aan gemeentebesturen over de voornaamste ontwikkelingen. “Wat doet uw gemeente daaraan? Anticipeert u hierop voldoende? Ziet u trends over het hoofd en bent u bekend met de beleidsstrategieën om uw stad zowel economisch als sociaal te versterken? De trends die in de Nicis Trendgids voor de Steden 2009 worden beschreven, zijn mede gebaseerd op de uitkomsten van state of the art studies die de verschillende universitaire leadpartners van Nicis Institute hebben gemaakt.
De volgende thema’s komen aan de orde:
- Bestuur
- Economie en innovatie
- Onderwijs en arbeidsmarkt
- Veiligheid
- Welzijn en integratie
- Wonen
- Internationaal
Download trendgids steden 2009
Terug
Na alle kritiek komt er volgend jaar nieuw energielabel voor woningen. Niet met een betere rekenmethode, wel met meer uitleg.
Er is niets mis met het energielabel voor woningen. Het is alleen niet goed uitgelegd. Dat concludeert minster Vogelaar van Wonen, Wijken en Integratie, na een onderzoek naar de kwaliteit van het de afgelopen maanden in diskrediet gekomen energielabel.
Per 1 januari 2009 komt het ministerie daarom met een nieuw label, waarop voortaan uitgelegd zal worden dat de waardering van A tot G niet absoluut is, maar relatief. Dat betekent dat een huis met een A-label niet het allerzuinigste huis is, maar het huis dat het zuinigst is in zijn categorie. Op de labels komen dus toevoegingen als ’appartement’ of ’vrijstaand huis’, met een plaatje erbij van zo’n type woning.
Energielabel was impopulair door fouten
Het energielabel werd in 1 januari 2008 ingevoerd. Iedereen die een huis verhuurt of verkoopt, moet nu bij het tekenen van het contract een energielabel kunnen tonen. Als de koper of nieuwe huurder daar naar vraagt, tenminste. Het aantal mensen dat dat doet, bleek in juni nogal laag: 13 procent.
Dat was niet in de laatste plaats te wijten aan twijfels over de kwaliteit van het label. De druppel was de ontdekking in juli, door de Vereniging Eigen Huis, dat appartementen op de hoek van een flatgebouw een beter label kregen dan woningen verder binnenin het gebouw. Dat gaat tegen alle logica in: de woningen zitten in hetzelfde pand en zijn vergelijkbaar geisoleerd. In zo’n geval is een woning aan de buitenkant altijd minder zuinig, doordat hij meer muur heeft die contact maakt met de koude buitenlucht.
De fout werd veroorzaakt door een correctiefactor, die wordt toegepast afhankelijk van het woningtype. Dat was onder andere nodig om ook een vrijstaande woning nog in aanmerking te laten komen voor een A-label.
Label krijgt meer tips erop
De correctiefactor blijft echter, heeft de minister besloten. Het label was helemaal niet bedoeld als absolute indicatie van het energieverbuik, schrijft ze in een brief aan de Tweede Kamer, maar om ’om de eigenaren zoveel mogelijk bewust te maken van de voordelen van energiebesparing,’ en om ’de nadruk te leggen op de mogelijkheid om relevante energiebesparende maatregelen te treffen.’
Daarom komt er op een energielabel voortaan ook meer informatie over de mogelijke verbetermaatregelen die in het huis getroffen kunnen worden. Ook kijkt de de minister naar een alternatief voor de eenheid van energieverbruik op het label, namelijk megajoule per vierkante meter (MJ/m2). Die eenheid zegt de mensen te weinig, volgens haar.
Had u al een energielabel?
Wie al een energielabel uit 2008, kan dat gewoon blijven gebruiken. Het label blijft de afgesproken tien jaar geldig. Het energielabel is in 2008 echter voorlopig niet meer verplicht bij koop of huur.
Op aanvraag kan de eigenaar ook een nieuw label krijgen. Over hoe dat moet, komt het ministerie later met meer informatie.
Terug
Ruim 70 procent van de Tilburgers is positief over de komst van een zogenoemde shoppingmall naar de stad. Als het nieuwe megawinkelcentrum er is, zegt 90 procent hem te bezoeken. Dat blijkt uit een enquête die onderzoeksbureau Intomart GFK eerder deze maand in opdracht van ontwikkelaar OVG/MDG heeft gehouden onder duizend inwoners. De uitkomst van het onderzoek is van belang omdat het definitieve besluit rond de komst van het megawinkelcentrum in een referendum wordt genomen. Terug
Vergunningen
Het aantal afgegeven bouwvergunningen daalde in de eerste zes maanden met 5 procent tot net boven de 35.500.
De daling was vooral fors in de provincie Groningen. Daar zakte het aantal verleende vergunningen met maar liefst 55 procent tot 671. Ook in Overijssel, Noord-Brabant en Noord-Holland en Zeeland werden minder bouwvergunningen afgegeven. Absoluut gezien was de afname in Noord-Brabant met 1372 stuks het sterkst.
De provincie Utrecht voerde het aantal juist op, tot 2.279. Dat komt neer op een stijging van 54 procent. In Flevoland, dat grote woningbouwambities kent, steeg het aantal verstrekte bouwvergunningen met 33 procent naar 1420. Ook in Drenthe was de stijging met 31 procent bovengemiddeld. Terug
De overbruggingsgarantie is door de Belastingdienst beoordeeld en de betaling ervan wordt geheel los gezien van de aan- en verkooptransactie van de woning. "Dat is gunstig omdat de overbruggingsgarantie dan geen gevolgen heeft voor de bijleenregeling of voor de hypotheekrenteaftrek van zowel de nieuwe als de bestaande woning." Dat stelt Marco van Driel, directeur van het Centraal Bureau Overbruggingsgarantie (CBOV).
"Het door de koper ontvangen garantiebedrag hoeft ook niet gebruikt te worden als extra aflossing op de hypotheek. Het garantiebedrag is voor koper onbelast en vrij besteedbaar", aldus Van Driel. Een overbruggingsgarantie is een regeling die het voor een verkoper mogelijk maakt eventuele dubbele woonlasten van de koper binnen de garantietermijn van meestal een jaar (twee jaar is mogelijk) te compenseren tegen een tarief van 2,5% van de koopsom. Terug
Het Tilburgse college adviseert de gemeenteraad verder te gaan met een haalbaarheidsonderzoek over de mall in Tilburg. In dat onderzoek moet een aantal voorwaarden worden uitgewerkt. Als aan alle voorwaarden kan worden voldaan, ziet het college geen belemmering om de mall definitief naar Tilburg te laten komen. Terug
Een koophuis waar de eigenaren van af willen stond op 1 september gemiddeld al 169 dagen te koop. Dat meldt website miljoenhuizen.nl op basis van eigen onderzoek. Volgens de website bedroeg dat cijfer een maand geleden nog 149 dagen. Volgens de directie van miljoenhuizen.nl heeft de langere verkoopperiode te maken met de gestegen rente. "Vooral mensen die vijf jaar geleden hun hypotheek nog op een historisch dieptepunt van de rente vastzetten, worden nu geconfronteerd met forse lastenstijgingen", aldus directeur Nico Schoonderwoerd. Terug
U kunt eenvoudig en snel het bouwarchief inzien. Via het Digitaal loket kunt u alle goedgekeurde bouwaanvragen met bijbehorende tekeningen gratis bekijken, downloaden en printen. Een bezoek aan de stadswinkel is niet meer nodig. Het is ook mogelijk afdrukken uit het bouwarchief te bestellen, zoals een afdruk van een bouwtekening. Hieraan zijn wel kosten verbonden:
Ga naar het Bouwarchief Terug
De stijgende grondprijzen zijn niet de schuld van gemeenten, maar van marktwerking. Dit stelt de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) op haar website in een reactie op kritiek van projectontwikkelaren. Die stelden onlangs dat de alsmaar toenemende grondprijzen wel de schuld zijn van gemeenten. Terug
Op het energielabel komt te staan voor welk type woningen het label is afgegeven. Zo kunnen kopers en huurders het verbruik van energie van woningen beter met elkaar vergelijken.
Minister Ella Vogelaar (Wonen) heeft donderdag aan de Tweede Kamer geschreven dat ze de veranderingen aan het energielabel, dat aangeeft hoe zuinig een woning is met energie, per 1 januari wil doorvoeren.
Vogelaar reageert op kritiek van de Vereniging Eigen Huis (VEH), die erop wees dat goed geïsoleerde hoekappartementen een beter label kregen dan tussenappartementen in dezelfde flat. Het vernieuwde label moet aangeven dat alleen woningen van hetzelfde type met elkaar vergeleken kunnen worden. Terug
HOME
